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国内目前房地产企业3种典型的开发模式 编辑:威海房地产信息网-房产百科 时间:2018-02-28T19:44:30      浏览量:

国内目前房地产企业3种典型的开发模式提要:万达模式。万达模式它的资本要素包括这几个方面:首先定位主流商业,城市综合体是它的标准产业的定位

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  国内目前企业3种典型的开发模式

  目前房地产企业,典型的开发模式有三种:万科的住宅工业化模式,万达的模式,卓达的产业地产开发模式。

  一,    万科的住宅专业化。

  从万科住宅地产模式来看,它的一些基本的特点或者说基本要素了几个方面:

  首先是万科越来越明显聚焦于主流住宅,是我们刚需全体中低档次的产品,去年我们知道万科在销售的所有产品当中,19平米以下的产品到60%,所谓我们各地基本上是这样的标准,140平米是普通住宅占到了大约90%,所以它的聚焦主流住宅的特点是非常明显。

  第二个重要的特征是它追求快速开发、快速销售,实际上项目的快速复制,强调以“以快取胜”,万科有一个基本的要求就是新盘销售必须在一个月内销售率达到60%,如果达不到这样的目标,要不断的调整价格,也就是说降价,通过这样的一些手段来确保公司的快速运转。

  第三个合理定价和快速运转是一体两面,应该是有内在的性质,如果定价不合理,就难以确保快速周转这样一个策略;

  第四个方面是万科所强调的战略纵深,所谓战略纵深就是在区域的布局上面明确的形成一线城市、二线城市、三线城市立体化这种均衡布局,这方面应该说很多企业都已经这样做了,但是万科在布局二、三线城市有一些主导的看法,所以我想去年万科销售能力到1000亿和这几个方面的战略是分不开。

  万科在它的发展过程当中,在它的经营模式上面应该有一个非常明显的特点,即产品的标准化。产品标准化确保它的快速周转的策略的实施,也才能够确保它的主流住宅的一个基本的地位。这个是从住宅地产标杆企业万科来看的。

  二、万达商业地产模式。

  万达模式它的资本要素包括这几个方面:

  首先定位主流商业,城市综合体是它的标准产业的定位。这方面是万达和万科不一样专注于住宅专业化,万达现在已经形式一个互相补充,相互促进的产业,这里面具有城市综合体当中,包含酒店、包含连锁超市,也包括万达的影院线也有新近形成的度假的新产业。

  所以从万达、万科相比多业并举的方面来看有不同的特点。万达实行以租售结合以售养租的方式来做,万达广场当中的一些小商业、商铺,包括写字楼,包括公寓通过销售来确保项目的运转,我想这应该是了解万达的一个非常基本的特征。

  万达和万科一样,实际上万达模式下也形成了一个非常明显的产品标准化的东西,当然现在在全国各地迅速扩张的是第三代的城市综合体,以第三代城市综合体为代表的产品标准化,万达模式的核心我想可以理解为以现金流滚资产的方式来作为一个总结归纳,大家如果简单的对比万科模式和万达模式可以发现,万科是以买地卖房的方式,万达是以租售结合以售养租、现金流滚资产的方式进行。通过时间的推移,万达模式的竞争优势会逐渐的凸显出来,同样以住宅专业定位的万科在面临政策调控的背景之下,未来的模式面对的挑战因素会更多。

  三、卓达的产业地产模式。

  以我现有的了解,我想卓达产业地产模式包含以下几个重要的特点:

  首先是产业先行,以产业为龙头,以产业开发带动地产开发,这就和普通的、常规的住宅开发商相比有显著的差别;

  第二是一业为主,多业并举。这个做法实际上和万达的多业并举有相似之处。所以我们看到卓达在房地产一个重要的主业之外已经形成养老产业、临港产业、集成住宅、城建等等这些产业,这些产业之间有很强的互补性,或者说有本身产业的延展性,所以我想这样一种产业业态的布局对于未来卓达的发展来说,可以形成很强的支撑效应。

  第三个特点和常规的开发商相比,是卓达泛地产开发的做法(跳出地产做地产),以产业先行,通过产业化开发提升区域价值,特别是推动区域经济的发展,形成一种可持续的区域发展模式。因为我觉得卓达产业地产模式的价值,应该说体现了未来可持续发展的方向,和常规住宅相比这种模式可以对未来区域发展可以带来产业的支撑,可以带来就业的机会,可以带来区域经济的推进等等。

  第四个特点我想是卓达地产杨总提出的多元价值经营,他追求的不是单一的企业价值或者是土地价值的实现,实际上追求的是和土地开发,和产业化发展布局相关的多元价值的营造,所以他要追求资源整合、资源价值最大化,而不是和我们常规的住宅开发商追求的项目土地价值最大化,或者是企业价值最大化,我想在这方面卓达地产的确和常规的房地产开发商有显著的区别。

  另外一个重要特点我想卓达的产业地产模式和其它的地产投资商、开发商相比,它是把自己定位于城市运营商的独特的产业定位,这也是区别卓达和其它企业的一方面,为什么会有明显的多方面的差距,正是因为卓达把自身定位为城市运营商,所以才能以产业为首,以产业为先导,通过产业的开发带动区域的发展,来实现多元价值。

 


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本文标题:国内目前房地产企业3种典型的开发模式

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