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房地产两大信号:土地流拍 房地产税扮演什么角 编辑:威海房地产信息网-房产新闻 时间:2018-08-29T14:15:54      浏览量:
  房地产两大信号:土地流拍 房地产税扮演什么角色, 2018年1-7月土地流拍137宗,接近2017年全年流拍宗数,从流拍地块总规划建筑面积来看,今年前7月已达1663万平方米,超过2017年全年流拍地块总规划建筑面积1422万平方米约20%,流拍地块数量齐升是房地产调控的初步奏效,还是外部压力下房地产企业的被动谨慎,又会否成为房地产购买的拐点,房地产税在其中又扮演了什么角色,本文将对此进行讨论:
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房地产两大信号:土地流拍 房地产税扮演什么角色
  土地购买高增是地产购买增幅扩大的主因
  1-7月固定资产购买增速下滑明显,房地产购买有所反弹。1-7月份固定资产购买同比增长5.5%,比前值6.0%回落0.5个百分点,继续创造2000年以来的新低记录。而从细分项来看,1-7月份全国房地产开发购买同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点,成为固定资产购买的主要支撑。从房地产开发的购买端看,1-7月新开工面积累计增速为14.4%,较1-6月增加2.6个百分点,竣工面积降幅收窄,增速为-10.5%。销售端,商品房销售面积增速达到4.2%,较1-6月提高0.9个百分点;销售额增长14.4%,增速提高1.2个百分点,住宅销售额同比增长16.2%。
  从购买端看,土地购买的高增以及2017年购置土地在今年转开工是房地产购买维持高增的重要原因。今年房地产购买中土地购买占比提升,贡献了房地产购买的大部分增速,分项来看,1-7月房地产建筑安装工程购买同比增速-4.10%,而包含土地购买在内的其他费用同比增速为53.76%。另外,2017年房地产开发商拿地积极,前期的待开发土地今年逐步转为建筑安装购买,从本年土地成交价款和本年购置土地面积看,2017年同比增速分别为49.40%和15.8%,二者均为2011年以来最高值,房地产正常开工使建筑安装工程购买并未断崖下滑。从销售端看,当前销售端高增是房企提高周转率的结果,因此与传统上房地产销售对开发的领先性有所脱节,调控政策将影响房企后续开工的积极性。若融资渠道未明显改善,一方面将影响后续拿地,另一方面也将对后续开工购买产生影响,甚至造成土地资源的空置损失。
  今年1-7月土地流拍数量上升,但从未流拍的土地数量来看,今年1-7月已完成2915宗土地出让,占过去两年全年平均值4500宗的64.78%,反应今年房地产商拿地的节奏和规模并不弱,也印证了前文土地购买高增的现状。但由于土地购买仅是房地产由产到销实现资金回笼的最初一环,在缺乏外部融资支持时单纯依靠土地购买来支撑房地产购买的模式是难以持续的,因此当前的加紧拿地很可能是房企为争夺头部地位和加强建立在土地储备上的融资优势而抓紧拿地。虽然当前地产商的开发资金来源结构正逐步向销售回款倾斜,但政策收紧和居民杠杆上升使该筹资方式面临上限,综合来看房地产企业的整体融资能力趋弱,且当前的土地购买存在一定的透支未来现象,可能对后续房地产开发购买形成拖累,目前的房地产购买增速难以持续。
  若房地产商的拿地规模不弱,那么流拍增多可能是由于政府增加了土地供应。从流拍土地的区域分布来看,流拍呈现出趋向一二线城市的特征。今年1-7月土地流拍宗数最高的前10座城市中,除菏泽和湖州外,其余8座均为一二线城市,较2017年增加了3座,从占比看,一二线城市流拍地块共计83宗,占总流拍数的60.6%,较去年也有提升。从这些流拍地块中我们发现部分流拍地块存在一些共性,即带有较为严苛的土地出让条件。事实上,在房地产长效机制的指导方针下,各城市逐步推出了竞自持、竞配建、共有产权等土拍政策,而其中房价调控压力较大的一二线城市更早推出该类政策性地块,但由于这些附带的出让条件较为严苛,房企仍在摸索盈利前景,因此该类带有限制性政策的地块容易出现流拍的情况,导致整体流拍宗数上升。
  在《宽信用的背景下,房地产购买能否回升》一文中,我们认为2018年房地产资金充足比例较其他年份逊色,银行信贷、非标融资和棚改货币化的支撑力度均有下降,信用债海内外发债趋紧的政策并未出现松绑迹象,在外部融资渠道收紧的背景下,若当前内部销售回款由于居民加杠杆乏力而边际放缓,当前依赖土地购买高增维持的房地产购买将难以为继。在房企拿地依然积极的情况下政策性地块的加速推出才是今年流拍地块宗数明显增多的主因,进一步分析,房企出于盈利不确定性考虑是造成政策性地块遇冷的一大原因,在此背景下,我们发现当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍现象和构建多层次供给的优势,同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动,并向上传导至房地产的购买端,综合来看,我们认为房地产购买不会回到2013年之前的增长水平,而是逐步回落至8%左右甚至更低的增速,并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走势。
本文标题:房地产两大信号:土地流拍 房地产税扮演什么角

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