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房价到底是有什么构成的 编辑:威海房地产信息网-房产百科 时间:2018-02-28T19:44:22      浏览量:

房价到底是有什么构成的提要:开发商的利润:为扣除以上所有费用后的剩余部分。从实践看,不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异

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  房价到底是有什么构成的?

  房价已成为人们生活和社会普遍关注的问题。哪么,的房价到底是有什么构成的?它制定的标准又是什么呢?

  房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的,另外由于各开发企业的情况不同,获得土地及配套、管理水平条件等方面的差异,以及看利润的大小,房价又随各开发项目不同情况而不同。

  下面结合河北省的费用标准情况,将房地产企业制定房价时的构成因素如下:

  一、土地费用:

  为取得土地开发使用权而发生的费用。一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用(如“三通一平”、“七通一平”等)、土地契税。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施,根据容积率及产品不同土地费用不同,土地费用占房价的比重约为25-50%左右。

  1. 土地出让金。

  收费依据:冀财综字(93)1号。

  征收标准: 各市县人民政府根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定,报省财政厅备案。

  2. 新增建设用地土地有偿使用费 。

  收费依据:土地管理法、河北省土地管理条例、财综字[1999]117号文、冀财综[1999]/100号文、财综字[2002] 93号文、冀财综[2003]85号文、财综[2004]85号文、冀财综[2005]1号文。

  征收标准: 5—40元/平方米。

  3. 征地管理费 。

  收费依据:冀价经费字[1991]32号、冀价涉费字[1992]134号、冀价经费字[1993]32号、冀价涉费字[1993]189 号、计价费字[1997]2257号 。

  征收标准:征地费用总额的1.5-4%,其中住房建设按原标准的70%征收。

  4. 土地出让业务费 。

  收费依据: 河北省国有土地租赁办法、冀财综字[1993]1号。

  征收标准: 土地出让金总额或土地租金的2% 。

  5. 土地登记费 。

  收费依据:冀土字[1992]24号、中发办[1993]10号、冀价涉费字[1993]189号、冀价经费字[2001]33号。

  征收标准:

  (1)土地权属调查和地籍测绘:个人5-10元;单位200-40000元;

  (2)土地注册登记发证:个人每证5元(包括农村宅基证);单位每证10元;三资企业和其他使用特制证的每证20元

  6. 土地契税 :按土地成交价格的4%征收。

  二、建安工程费用:

  是指在房屋建造过程中所发生的工程、设备安装工程费用,通常又称为房屋建安造价。目前建安造价一般占房价的25-40%。

  按照建筑单位提供的数据,按照今年的市场状况多层的建筑成本就在1200元/平米,高层的建筑成本约为1700/平米左右。

  三、配套设施费用:

  包括前期基础设施配套费(道路、自来水、污水、电力、电信、、等)和公共配套设施(建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施)建设费两部分,同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。

  配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。

  四、相关税费:

  包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费,以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。

  目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。

  1.城市基础设施配套费:

  73.7元/平方米(住宅)(冀价经费字(2002)29号);

  62元/平方米(非住宅) (冀价经费(2006)10号)。

  2.公建地费: 50元/平方米(住宅)(石人常(94)16号)。

  3.墙改费: 民用建筑5元/平方米( 冀政(92)72号令);

  工业建筑4.5元/平方米 (冀政(1998)212号令)。

  4.防空地下室异地建设费: 应建防空地下室面积, 冀价行费(2000)44号,

  2000元/平方米,        冀价行费(2006)40号。

  5.渣土处置费 :5元/立方米 市工商字(93)58号。

  6.散装水泥专项资金: 3元/吨, 冀财综(2003)55号。

  7.绿化补偿费、临时占用费: 详见文件 市价(1995)12号

  五、项目运营管理费用:

  包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。

  运营管理费用占房价的比重一般在18%以下,其中成本大约是

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