租赁住宅纳入核心业务万科“五位一体”大变革-威海房地产信息网

租赁住宅纳入核心业务万科“五位一体”大变革编辑：威海房地产信息网-房产新闻时间：2018-08-29T14:15:53 浏览量：

　　租赁住宅纳入核心业务万科“五位一体”大变革，就在发布会的前一晚，万科发布2018年半年度报告。根据财报显示，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　时代周报记者蔡颖发自深圳、广州

　　8月21日，在履新半年后，万科总经理祝九胜独自带领着首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，以及董事会秘书朱旭出席中期业绩会。

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　　董事长郁亮的缺席，使得祝九胜成为全场焦点。“每个企业都有压力，我个人在时时刻刻都感觉到压力。”祝九胜在一开场便表达了目前房地产行业面临的严峻形势，“我们也不断在调试自己，不断适应新的政策、新的要求，但这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。

　　就在发布会的前一晚，万科发布2018年半年度报告。根据财报显示，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　虽然营业收入和净利润都取得了大幅增加，但万科上半年实现销售金额3046.6亿元，同比增速不到10%。根据国家统计局数据显示，1–6月全国商品住宅销售销售金额5.66万亿元，同比增长14.8%，万科销售金额增幅滞后于行业水平。

　　相比起地产业务的平缓增长，万科在多元化业务上表现抢眼。其在长租公寓、产业地产、养老、教育、冰雪度假、文化等多个新业务均实现了快速扩张。

　　地产业务增速放缓

　　半年报显示，万科上半年实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，而在2016年、2017年同期，万科的增速分别为 69.9%和45.8%。

　　从同一规模的房企来看，万科前进的步伐也在放慢。2018年上半年，碧桂园的销售金额为4124.9亿元，增长42.8%，而恒大合同销售金额为3041.8亿元，增长24.62%。

　　无论是跟自身相比还是从行业层面来看，万科业绩增速均呈现出放缓的迹象。

　　房地产行业一直实行期房预售制，这使得预收账款成为反映房企未来业绩的重要指标，而在万科的半年中，预收款项出现了大幅度地下滑。

　　2018年上半年万科预收款项为23.77亿元，而在2017年同期则为3579.31亿元，同比大幅下降99.34%。

　　随后，万科方面相关人士向时代周报记者表示，自2018年1月1日起，执行新的会计政策，公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”，2017年同类款项列为“预收账款”。

　　“事实上，2018年中期末加上合同负债的所有预收类款项总额为5166.63亿元，较2017年末4077.06亿元增长26.7%。”

　　预收账款下滑的误会被澄清，但万科经营活动产生的现金流却首次出现负值。根据半年报显示，2018年1–6月，万科经营活动产生的现金流量净额为负42.6亿元，而2017年同期为218.5亿，下滑了119.47%。

　　事实上，万科内部一直坚持现金为王，强化资金管控，现金流量净额由正转负的情况实属罕见。

　　孙嘉在会后表示，这是由于上半年的购买活动增加所导致的，房地产是一个长周期的过程，半年报并不能反映出所有问题。

　　谈到变革的初衷，孙嘉称，房地产行业的环境已经发生变化，如果还是延续地产黄金时代传统组织模式、激励机制来要求所谓的职业经理人，很难在新业务里面打造出优秀的业绩。

　　关于组织架构方面的具体变化，孙嘉表示，我们将打破传统的从上往下的金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。员工可以根据自身意愿选择从原有的地产开发业务转移到全新的拓展型业务领域中，希望让一批优秀的愿意担当、愿意奉献的新员工更早的加入到城市公司合伙人团队中。

　　根据媒体报道，在7月1日的夏季例会上，万科内部宣布了重构职级工资体系的方案。

　　万科基本工资将以员工的专业能力和工作经验为主要考核依据，同时参考社会平均水平。

　　一名万科内部人士告诉时代周报记者，大部分员工的工资水平不受影响，更重要的是结构调整，目前还是在调整讨论阶段，可能第三季度才会正式实行，并且各个区域和地方也不一样。

　　除此之外，万科还将符合公司要求的外包员工纳入到编制中。

　　伴随着改革，万科的管理费用也在大幅增加。根据财报显示，今年上半年，万科的管理费用由去年同期的26.05亿元增至43.43亿元。