年前这段时间，楼市的大环境已经发生了微妙的变化，

　　一方面，北京的调控方向所有调整，上海的市场风向要变，……

　　另一方面，天津有放松限购的倾向，哈尔滨干脆发文鼓励开发商降价，而我们的邻居青岛爆发了大降价维权事件……

　　表面看来，分化明显，让人不明所以

　　那么我们威海呢？威海当前的楼市是怎样的一个情况？

　　01、二手房市场

　　毋庸讳言，威海当前的楼市环境很差，最明显的一个体现就是成交量，从十月到十一月，楼市成交量明显下滑，即使不看统计数据，大家从日常生活中也能有一个很直观的感受，就是楼盘各种营销活动不断，各种特价房频出，还有打折送车位等等——想想17年的情景几乎每个楼盘的海报都是下周涨价下月涨价，有的还绑定车位绑定储藏室，从这些密集的活动就能看出开发商承受的销售压力是很大的

　　二手房市场的形势就更严峻了，保利凯旋公馆的二手房源，130平，三楼，我们查了以往的售价，这个小区在18年上半年的二手房成交价是1万5、6，也就是说如果按18年上半年的行情，这套房子的总价大概在200万，不过现在行情不好，最后挂出的价钱是165万，带装修，还包税。

　　我们平常说捡笋盘捡漏，一般是那种遇到急事需要尽快卖房，房子又好价格又便宜，所以是可遇不可求，就回到保利凯旋公馆这个案例，这个小区在威海来说算是高端的小区了，房子没问题，那就是价格了，也就是说，在当下买房人的眼中这个价钱并不低如果说这个价钱，当天就卖出去了，或者很快就卖出去了，那么就是个例是捡漏的那种，但现在这套房子有几天了还没有卖出去，这就代表市场的正常现象了

　　保利这样一个比较高端的小区尚且如此，那低端小区的情况呢？显然更不好过

　　房价的波动如果在20%之内，属于正常现象，但现在二手房市场出现了超过30%甚至更多的回调，市场的惨淡可见一斑了

　　02、威海处于房产周期哪个阶段

　　威海的这种情况可以算是绝大多数北方三四线城市的一个代表

　　我们再回过头归纳一下开头提出的问题，北京上海是一线城市，天津青岛是二线城市，威海是一个三四线城市

　　大家都知道，楼市里存在一个房价轮动、房产周期的问题，就比如说这轮行情，首先是15年从一线城市开始，过了一年到了二线城市，威海是从17年开始狂飙突进的，确实，威海这种三四线城市也存在房产周期，只不过它的表现没有一二线那么快，一线城市可能三年一个周期，二线城市可能是四年，到三四线城市这里就要五六年了

　　当然，他这里面也有一定的联系，比如说北京房价上涨后，在16年就出了个当时全国最严的信贷调控，购房门槛提高，被挡在门外面的人很多就跑到二线的天津去买房，当二线再调控的时候，比如说青岛17年调控加强，很多购房者又来到威海来到南海新区买房

　　而当前，各地楼市趋势转变的具体原因虽然各个不同，（比如说北京挺重要的一点就是，北京从2017年调控之后的三年，基本上卖的土地都是限竞房，但是这个趋势已经明显在变，18年不限价的土地只有一宗，19年14宗，今年到目前就有28宗，而今年到现在，今天卖出的限价房用地总共才4宗），但变化确实已经出现了

　　咱再具体说回威海，威海楼市是从18年年中一次央视曝光一场强势调控，开始进入了一个下行阶段，到现在，这个阶段已经持续了两年多了，按照我们上面说的三四线城市的楼市是以5年左右为一个周期，就是5年左右一个涨跌过程，那么现在威海就处于这轮周期的中间阶段，本来呢，中间阶段往前走还是有可能继续下滑的，但今年有一个特殊情况，就是疫情，受疫情影响，各个行业都不景气，大家的收入也很受影响。

　　不过现在疫苗的好消息不断传出，可以想见，明年疫情应该是会有一定缓解的，而这个月我们还签了RCEP，简单点说，这是一个亚太自贸区，包括东盟10国，还有日韩、澳大利亚新西兰等，这个协议已经谈了8年了，到现在终于落地了，签订协议的这些国家之间是关税减免的，相当于一个区域性的WTO，这对我们在欧美频频受阻的外贸来说，无疑是一大利好，眼看着我们的三驾马车（投资、消费、出口）之一的出口又能爆发了，经济整体肯定是加快恢复。

　　综合各方面的信息，我觉得明年的市场是会稍微好转的，而今年很有可能就是这一轮周期的最低点，而11、12月份呢，又是一个传统的低点，一个销售淡季，无论如何，建议有购房意向的人多关注一下这段时间的市场，如果说二手房，看到符合自己要求的，性价比也比较高，是可以下手的。如果您是在威海，关注这样的房源，您可以关注我们的公众号，也可以关注我们的抖音，还可以加入我们的社群，我们会分享这样的房源信息，您就能第一时间掌握这些信息。

　　二手房的市场形势我们前面用一个案例分析过了，下面再来分析一下新房。

　　03、新房市场

　　说年前这个时候是传统销售淡季，主要指的是新房，不少开发商在年底是要考核业绩的，为了成绩就会给出一些让利，用相对低的价格换取更多的销售量，那等转过年来，又是一个新的考核季度的开始，开发商压力小了，自然也不会轻易降价了。

　　今年呢，还有一点不同是上面划出的三道红线：

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　红线2：净负债率大于100%；

　　红线3：现金短债比小于1倍。

　　根据踩线的程度，相应地限制房企融资的规模，若是三条线都踩了，还想继续融资是不可能的，一个房企没法儿继续跟银行借钱，那还能干什么？这可以说是生死线了。而我们平日里如雷贯耳的那些大房企，基本上都踩线了，因为完全不踩线的基本上就是几家央企，比如保利、中海、华润、金地。

　　为了早日脱离红线，各大房企就必须加快销售速度，尽快地回款，然后我们就看到话题体恒大祭出了全国七折，但是，在这里必须要搞清楚的一点是，全国七折更多的只是一个营销噱头，并不代表恒大的每个盘都打七折（当然也不排除有的盘会先涨价后打折）。

　　就说我们威海吧，恒大悦澜庭的公寓降了，恒大海上帝景的公寓就没有降，为什么？显然，恒大针对不同的楼盘制定了不同的降价策略，恒大悦澜庭可能是被定位成一个高周转的项目，所以才大幅降价卖公寓，海上帝景已经到了尾盘阶段，不着急去化吧，所以也没调价，就是单一楼盘的降价行为并不能代表这个开发商所有楼盘，也不意味着所有品牌房企的整体行为

　　所以，像恒大这样的大品牌房企，他们的价格调整有一个总的集团战略，具体到我们身边的某一个楼盘会不会降，是很难说的，只能说他们日子过得难了些，降价有可能

　　而本地的中小开发商呢，因为行业形势，可能会存在资金紧张，想要用降价来换取销量，松松现金流的可能性，但我们也只能说是有这种可能，毕竟我们不知道房企的真实资金状况，也不知道人家会不会像恒大那般5天时间就签了一份1300亿的增资协议，实现惊天逆转（11月3日，《2020胡润慈善榜》恒大许主席是中国首善，捐款28亿元）

　　面对这种情况，我们该怎么办？我们能做什么？

　　无他，只能是时刻关注市场输出的动态，随时留意有没有新的特价房，如果这个降价的楼盘是你考虑的，就完全可以买。