棚改货币化的“双刃剑”：鄂尔多斯房价回升，安静的鄂尔多斯康巴什也有不安静的一面，曾经被冠以“鬼城”之称的康巴什乃至整个鄂尔多斯房价都在迅速回升，鄂尔多斯也成为这轮去库存大潮中的典型样本。如今，市场对棚改货币化的讨论升温，三四线楼市的回升之路是否会发生变化？

　　鄂尔多斯，这座美丽的城市曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的“悲喜剧”，鄂尔多斯的新区——康巴什更一度以“鬼城”扬名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯或许被贴上了太多太多的标签，但这些标签正在默默地发生变化，而这一切似乎都源自于鄂尔多斯的房价涨了。房价回升的背后，或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。

　　疯狂的过去 “鬼城”还是一段难以抹去的记忆。不同于其他同样有着去库存压力的城市，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

　　多年来，“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯民众头上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。

　　只是，“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。

　　去库存的典型样本 棚改，这也是近一个月牵动各方神经的政策。在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下，或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

　　棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其三四线城市房市繁荣的重大政策变量。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯的库存得到快速消化。官方数据还显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%。不过，根据鄂尔多斯市人民政府网站披露的信息，2018年全市棚户区改造任务是开工改造棚户区住房5399套，任务已分解到5个旗，截至6月底开工率为6.7%。

　　棚改，这也是近一个月牵动各方神经的政策。7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会。住建部有关司局负责人表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。该负责人强调，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

　　近日，国家统计局公布的6月70城房价数据显示，一线城市房价持稳，二线城市涨幅扩大，三线城市房价稳定上涨。而在棚改政策收紧的影响下，三线城市房价加速上涨的势头得到抑制，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。易居研究院报告指出，2015年至2017年，超2万亿货币通过棚改保障领域进入到商品住宅市场，带动三四线和中西部城市商品房热销。截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，同比减少8%。2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，当前全国100城库存规模回落到了6年前的水平。

　　有观点认为，既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举，或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

　　棚改货币化的“双刃剑”：鄂尔多斯房价回升

　　有观点认为，既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举，或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

　　这时，棚改货币化犹如一把“双刃剑”：一旦棚改货币化的步伐放缓，三四线城市的楼市又将走向何方？

　　诸葛找房数据研究院分析师国仕英表示，鄂尔多斯楼市前几年在多重因素影响下，市场严重偏离正常水平，泡沫极为严重。在泡沫破灭后，鄂尔多斯经历了很长一段时间的低迷期，在此阶段房产市场筑底明显，市场恢复稳定。现在，鄂尔多斯房产市场在去库存等政策刺激下回暖。三四线城市房价上涨一定程度上是受棚改带动影响，棚改货币化使得购房需求集中释放，短期内需求暴涨引发市场购买热潮。不过，房价高企环境下只有不断刺激才能维持现状，而棚改货币化的步伐一旦放缓，三四线城市短期内可能影响不太大，但中长期来看房价会趋向稳定，一些前期上涨幅度较大的城市房价会有所回调。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三四线城市房价此轮上涨有一定补涨因素，但不可否认的是，棚改货币化带来的是居民收入水平提高或可以认为是支付能力提高，的确是一个较为明显的解释变量。棚改货币化安置本身没有问题，而是安置后的资金流动相关监管较少，未来可以理解为此类货币化安置的节奏会放缓，资金发放会更加规范。此外，棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于实际情况展开。