袁春与观点对话：希望鸿坤再快一点-威海房地产信息网

袁春与观点对话：希望鸿坤再快一点编辑：威海房地产信息网-房产新闻时间：2018-07-28T14:49:35 浏览量：

　　袁春与观点对话：希望鸿坤再快一点，8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南（楼盘）举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

　　我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

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　　观点地产网袁春的心情很好，从天津（楼盘）赶回来后未作休息便坐在了采访的沙发上，说刚刚与中交地产签订了总对总的全面战略合作协议，涉及联合开发、房地产金融及物业管理等领域。

　　在一个多小时采访中，袁春语调很轻快，一句话讲到中途，便会哈哈哈笑起来但又很快地刹住了。

　　上一次与袁春对话时，他的身份是龙湖副总裁，分管品牌及营销事宜。如今已是鸿坤地产集团总裁，除了两个千亿目标扛在肩上，管理与业务范畴更广，还需要时不时应对外界将鸿坤与龙湖拿来对比的各类问题。

　　在开发商里面，鸿坤地产的规模中等偏下，名气也比不上那些龙头企业，一名低调的老板以及四个千亿计划，构成了外界对这家企业的模糊认知。

　　7月13日，在履新半年之后，袁春再度为我们了解鸿坤地产这家企业打开一个口子，当然也包括这位刚转场的职业经理人。

　　袁春在刚入职时曾透露了鸿坤地产的全国化计划，但适逢调控从严、金融收紧，即便是拿地好时机，有些也只能无奈放弃。

　　其实我们的项目差异化还是有的，至少在这个阶段，还是要根据项目的具体情况来制定具体的指标，现在不可能用一根绳子去量。

　　因为有些项目也是过往周期很长的一些项目，用现在的标准给它拉一道绳肯定会有一些问题。

　　当然我们对新的项目从购买阶段会制定一个指标，比如说15个月经营性现金流回正，对新项目是可以的，但是对老项目不行，你没法从哪个具体的时间点算。

　　现场提问：现在既定的1000亿目标里面，您觉得对鸿坤地产而言大的挑战是什么？

　　袁春：我觉得大的挑战还是人，因为战略落下来是你的任务，任务对应的要有人和组织架构，大的难处是在人。

　　能不能选到好的人，好的人在一块能不能一起去努力把这个目标完成，能不能持续地有好的激励把这些人留下来，包括能够有好的发展平台给这些人，这就是关键的，所有的事情都要落到人身上。

　　当然你必须要清晰的就是，我的目标在什么地方，而不是大家就喊个口号。

　　首先是论证这个1000亿目标到底行不行，至少我们现在论证下来，到两三年后达到1000亿，从数据上、动作上以及人员组织架构上都匹配。现在还没有落实的事情，则需要我去获取更多的资源来完成。

　　现场提问：在今年的金融环境下，鸿坤地产有感受到压力吗？

　　袁春：别人有压力，你说我们没压力肯定是吹牛，压力肯定有，但是日子也能过。

　　说别人日子不好过，我的日子好过，这是不可能的，整个行业都受到压力，大型企业一样有压力。

　　无非是看自己的盘面，如果相对来说过往不是特别激进，我觉得至少在鸿坤过去的经营中并不激进，所以压力就会小一些，激进的企业压力就会大一些，但到底大到什么程度，还得看下半年。

　　现场提问：鸿坤的融资成本会达到多少？

　　袁春：去年融资的成本大概是8%，今年大概10%。

　　现场提问：挺高的。

　　袁春：没办法，全行业都是这样，我觉得我们还算低的。

　　现场提问：跟龙湖就没得比。

　　袁春：龙湖比较另类，对标的是国企，包括几个大型房企，他们拿的钱也很贵。这时候就是这样，这是没办法的事情，但是只要项目是优质的就没问题。

　　拿来的钱是市场上合理的价格，把这个钱用在合理的地方，并且快速回笼，永远不会出问题，这也是碧桂园的逻辑。

　　碧桂园也会拿很高的钱，但是它的项目周转快，所以就转起来了。在这个市场上，我觉得10%到15%之间都是合理的。

　　现场提问：鸿坤今年的速度并不算快，在有1000亿目标的情况下，您觉得鸿坤在什么样的时期会有一个爆发期？

　　袁春：我们会比较平稳地到1000亿，不存在爆发，爆发一般都是靠市场，如果没有市场的助推是不可能爆发的。

　　你可以回去把所有的企业看一下，大型企业也好、中型企业也好，没有市场助推是不可能的。至少在今年或者明年的市场来看，我觉得大的助推力量不会有。

　　现场提问：但是现在的一些闽系房企，他们并不这么认为。

　　袁春：他们不这么认为是正常的，因为他们爱拼才会赢，否则就不是他们了。

　　现场提问：但是对鸿坤来说，平稳发展会不会担心被落下？

　　袁春：鸿坤平稳发展，并不代表速度不快，别人一年增长百分之百，一年增长20%，鸿坤可能每年增长30%，到后可能结果是一样的，但是安全性要高得多。

　　鸿坤这几年基本上也是这样铺排的，本身我们自有的资源至少还能支撑三年之内的发展。房地产基本上就看三年之内土地储备够不够，如果三年之内土储不够了，在今年就要着急了。

　　其实房子都卖好了，营销部门压力是小了，购买部门的压力就来了。购买部门压力大了，大家就到市场上去拼抢，这就是2016年底、2017年上半年的情况，拼来了大量的土地挺开心的，下一步传导到哪个部门上呢？

　　运营的部门开始痛苦了，这么多高价地怎么弄？政府又限价了，就给它减成本，但是做的东西客户又不认，这时候传导到营销部门，营销部门说你做出这样的东西让我卖，你怎么给我这么个货？