2020年，一级市场计划出让800万㎡，即使一半摘牌，约400万㎡，计容面积扣除不可售的物业等外，约600万㎡，再保守点500万㎡(由于每个区均有较多优质地块拿出，所以整体摘牌量不会过低)。过去7年成交量2-4万套/年，今年出让土地至少要去化两年。目前整个威海常住人口城市化率70%，已经到了一个小拐点，千人购房率会下降到1-1.5。

　　从今年开始，未来七年每年一手房年平均去化量估计约1.7-2.3万套，较过去七年年平均成交量大约会下降约3成。即使排除疫情对经济和市场的影响，市内四区楼市从18年8月已显露颓势，但是18年整年，有18年上半年成交未网签和17年高潮余热，到年底数据还是较为漂亮。19年成交量随着过去两年过度透支，是过去多年以来最惨淡的一年。今年网签量不出意外会比去年还要再下挫一成左右，十年的低点。如果扣除公寓产品比例，住宅网签量比去年约下降2成多。

　　今年下半年，北美的美国和加拿大、南美的巴西和阿根廷、南亚的印度等主要大国的疫情难以彻底结束，我们经济不可能独善其身，全球保守主义抬头、贸易摩擦不断，从经济层面来说，今年下半年可能比上半年更难。对威海市区每年平均有约2成纯外地客户来说，更是雪上加霜。下半年股市会分流较多的改善客户滞后购入房产、短期拿出部分资金进入股市，至于投资客户相比过去两年会更为稀缺，今年上半年尚且有部分洋房等投资客户;同时房价的不够坚挺，较多套房产会部分变现维持其个体户经营或变现加码股市。

　　过去三年解决了大量房产证迟迟未办的难题，这是项利民措施。对三级市场的影响会逐渐加码，在今年下半年和未来至少一年，会有大量的二手房入市。目前市内四区二手房挂牌量约2万套(各方面数据有冲突，从1.8-2.3万/套之间，整体约2万套)，这个数据不出意外不是谷顶，如果经济和市场没有根本性改观，很可能在一年内突破3万套，二手房从下半年开始，价格不再是每个小区有一两套价格很低，大概率会是一套变十套，每个小区有十来套价格比市场价下挫10%左右，会很快更多二手房价格下挫。威海是一个非常依靠旅游、外贸和房地产的城市，目前旅游全世界都难，外贸很多行业受较大影响，今年的海景房和市区纯外地客户下降幅度较大。

　　疫情没结束期间，每个城市经济要么需要自身内部发力，要么靠大量人口涌入。深圳和上海是吸引全国甚至全球的富豪及资金进入，房产成交量以及价格非常坚挺。强二线的杭州有亚运会和蚂蚁科技上市的题材和资金;苏州彻底放开户口，全年的落户名额已经用完，其成交量和价格难以下降。省内的青岛财政充裕，全省扶持制造业平台、新机场和胶东城市圈核心城市等题材、部分地区的楼盘甚至可以全盘垫首付购房，成交量不至于断崖式下降;烟台有地铁、跨海隧道、新区、海湾经济等热点，加上烟台人口较多、城市化率还有一定空间，烟台的工业基础也较为雄厚、平均工资比威海高约1000元/月、交公积金的比例明显更高，成交量会有小幅下挫，但是价格难有大的降幅。

　　今年下半年的威海楼市是过去七八年来，最难的半年，如果楼市政策不放开，会特别难。难，依然有卖的好的项目。建议抛弃一切政策放开、经济下半年好转、外地客户撑一撑、明天会更好的一切幻想;深耕每一个客户;服务好每一个渠道大爷;想方设法增加一个客户是一个;资金不够充裕、挺不住的项目早点适当割肉起码还有一些有效客户，割完了连客户都少了。

　　市场是极其残酷的，不会以产品的供给方的意愿去修正，年初都以为下半年比上半年好，过去25天的来访和成交不行，现在普遍对未来两个月的外地客户还抱有幻想，其实，今年最好的市场就是第二季度，错过了，第三季度第四季度可能更难。也不要觉得明年会比今年好，未来一年一二手房的供给量还要继续增加，起码明年上半年难有大的改观(救市除外)，疫情没有完全结束，大部分三四线城市的一二手房房产销售主要靠常住人口的内循环。

　　未来一年都要深耕本地市场、做好调研定位和细分市场的拓展。做好长期吃苦的准备，不是明天更好，而是明天更残酷。理智分析市场，及早调整策略和执行，顺应市场变化才能生存。现在已经到了是否能生存下去，项目是否能活着的阶段，充分认清形势、调动一切资源和做好一些能卖出房子的方案，再不要扭扭捏捏和抱有期望。

　　最难时刻才显真本事，17年的再牛逼都是形势成就你。威海无论同行还是刚需还是投资者，都只经历过房价小涨和暴涨，最差也是08年降了二三百元一平。对市场的残酷性没有任何心理准备，甚至根本就不相信市场会那么的残酷;犹如这次股市可能会到一个很高点，早晚还是要下来割一批韭菜(大规模割韭菜的时间应该是美国疫情完全控制或世界爆发局部战争)。