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叶檀:只有这个办法 可以解救房企!
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时间:2018-07-25T15:37:12 浏览量:
叶檀:只有这个办法 可以解救房企!无论是企业,还是购买者,依赖性太强,风险和收益一失衡就会出问题。医药造假处罚太轻,收益又极高,问题疫苗事件就会不断出现。证券市场缺乏严刑峻法,套现又极易,上市公司财务造假事件就会不断出现。2018年上半年,碧桂园实现合同销售金额约人民币4124.9亿元,同比增长42.77%;合同销售建筑面积约4389万平米,同比增长36.05%。这样的增速有点太快了。
企业真能绑架公众利益?短期或许可以,长期绝对不可能。
这点基本常识杨国强当然知道。无论是拼命做大规模,还是提高周转率,为了现金流,为了能够在奔跑中浴火重生。
做大规模抗风险很容易理解,企业规模大了,业务扎根深,现金流稳定,风吹草动撼动不了根基,大台风来了,也不容易连根拔起,抗风险能力天生比小企业强。
企业规模大了还有个好处,就是融资便利。站在银行的角度,你会把款贷给一家营收规模大,业绩增速快的企业,还是带给一家规模较小,业绩停滞的企业?
这就是它为啥没有停止拿地的重要原因,要把规模做上去,必须不停拿地。在拿地中,使用了更多技巧,比如只拿净地,别让公司浪费时间和金钱来清理土地,并且拿地的面积要大,不能一次把款付完,要分期付款。
碧桂园模式是不确定市场的生存之道,成为房地产企业的模板之一。2018年,重点房企目标增速平均超过40%,万科、碧桂园不设定具体目标,恒大的目标是5500亿,融创、保利、绿地4000亿,龙湖、泰禾2000亿。
提高周转率,提高资金使用效率,这个措施让碧桂园破茧成蝶。
现金流是企业的血液,提高周转率就是提高供血量。如果企业有100亿资金,两年周转一次,相当于企业只有50亿资金,但是一年周转5次,就相当于企业有500亿资金。
国家相当于一个大企业,宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变,但是货币周转率加快,那么经济就会加速增长。相反,如果货币周转出了问题,货币也没用,这就是当前中国的问题之一。
企业有能力提升资金周转率,基本可以不为债务问题发愁。
弄懂了这一点,你就懂了前一段爆出的新闻,碧桂园要求设计人员接到设计要求后,必须当天连夜出图,当然设计人员加班后会调休两天;项目负责人奖惩明确,摘牌即开工,奖励20万,每推迟1天递减1万,40天开工罚20万,第41天开工,就地免职。
很多人都说它没人性,这其实有点幼稚,这样的市场不这样做,企业会关门,到头来,倒霉的还是员工。
碧桂园把奖惩制度发挥到极致,才会有如此高的管理效率,有些友商也眼红这种高周转率,已经学了,但没有这样极致。
2017年底,恒大发布文件,新项目交地进场后5天内基础全面开工且可持续施工的,奖励50万,超过15天扣罚3万;延期超过75天,当月扣罚10万元;延期每再超30天,当月扣罚金额再多加2万,直到开工为止。
绿城要求员工“全面”加速资金回笼,要求员工加快销售,加快催款,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。
房地产各项政策挤压,各板块承受着巨大的压力,吱嘎作响。提升周转率,提高资金利用效率,已经是解决现阶段经营问题的有效手段,没有之一。
为什么一提高周转,大家只会想到碧桂园?因为碧桂园高周转的背后,有一套标准化管控体系。这个标准化管控体系,又建立在建筑技术的突破上。
碧桂园自主研发的SSGF建造体系,整合了附着式爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精度地面、楼层截水系统、预制墙板、整体卫浴、高压水枪拉毛、自愈合防水、预制PC构件、PVC墙纸、全穿插施工等12项核心工艺。
现在科技如此发达,建筑业当然不能停留在农耕时期。
这套标准化管控体系减少传统手工作业的质量陋习,同时让碧桂园劳动力成本比传统减少1/3,建造速度加快约1倍。
这才是碧桂园高周转率背后的秘密武器,克敌制胜的法宝。学不会这个法宝,就永远学不会碧桂园的高周转。
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